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MS45051F MSI Le Marché de la Construction de Logements en France : janvier 2001

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Table des Matières

Table des Matières
1 POINTS DE REPÈRE 1
2 INTRODUCTION 3
2.1 Définitions 3
2.2 Économie Française 4
2.3 Méthodologie 8
2.4 Taux de Change 9
2.5 Abréviations 9
2.6 Régions de France 11
3 Taille du Marché 12
3.1 Taille du Marché et Tendances, 1996-2000 12
3.2 Segmentation du Marché 14
3.2.1 Aperçu Général 14
3.2.2 Secteur Privé 18
3.2.3 Secteur Social 20
3.3 Facteurs Affectant la Demande 23
3.4 Prévisions du Marché 27
3.4.1 Aperçu Général 27
3.4.2 Prévisions et Segmentation du Marché 30
3.4.2.1 Aperçu Général 30
3.4.2.2 Secteur Privé 32
3.4.2.3 Secteur Social 33
4 Tendances Régionales 36
4.1 Aperçu Général 36
4.2 Logements Commencés par Type de Logement 42
4.3 Logements Commencés par Secteur 47
5 FACTEURS CLÉS DE SUCCÈS 51
6 Structure de l’Industrie 53
6.1 Aperçu Général 53
6.2 Secteur de la Construction de Logements Collectifs 54
6.2.1 Aperçu Général 54
6.2.2 Profils des Sociétés 54
6.2.2.1 Groupe Bouygues 54
6.2.2.2 Eiffage Construction 56
6.2.2.3 Groupe GTM 57
6.2.2.3.1 Aperçu Général 57
6.2.2.3.2 Elige 58
6.2.2.4 Léon Grosse 59
6.2.2.5 Sogea 60
6.2.2.6 SPIE 62
6.3 Secteur de la Construction de Logements Individuels 63
6.3.1 Aperçu Général 63
6.3.2 Profils des Sociétés 64
6.3.2.1 Compagnie Générale Immobilière Européenne (Groupe CGIE) 64
6.3.2.2 Maisons d’en France 65
6.3.2.3 Maisons France Confort 66
6.3.2.4 Maisons Individuelles MI SA 67
6.3.2.5 Pavillon Moderne 68
6.3.2.6 Maisons Pierre 69
6.4 Secteur de la Construction de Logements Sociaux 70
6.4.1 Aperçu Général 70
6.4.2 Profils des Sociétés 71
6.4.2.1 Groupe Immobilier 3F 71
6.4.2.2 Groupe Logement Français 72
6.4.2.3 Office Public d’Aménagement et de Construction de la Ville de Paris (OPAC Ville de Paris) 74
6.4.2.4 Perexia 75
6.4.2.4.1 Aperçu Général 75
6.4.2.4.2 Efidis 76
6.4.2.5 SCIC Habitat 78
6.4.2.6 Société Immobilière des Chemins de Fer Français (SICF) 79
6.4.2.7 La Sablière 81
6.5 Les Promoteurs Constructeurs 82
6.5.1 Aperçu Général 82
6.5.2 Profil des Entreprises 83
6.5.2.1 Caapaction 83
6.5.2.2 Capri 84
6.5.2.3 Cogedim 85
6.5.2.4 Eiffage Immobilier 86
6.5.2.5 Kaufman & Broad 86
6.5.2.6 Marignan 88
6.5.2.7 Meunier 88
6.5.2.8 Nexity 89
7 Réglementation dans le secteur du Bâtiment 91
7.1 Aperçu Général 91
7.2 Réglementation du Code des Marchés Publics 91
7.2.1 Aperçu Général 91
7.2.2 L'Adjudication Ouverte et Restreinte 93
7.2.3 Appel d'Offres Ouvert 93
7.2.4 Appel d'Offres Restreint 94
7.2.5 Les Marchés Négociés 94
7.3 Réglementation dans le Secteur Privé 95
7.3.1 Sources de Financement 95
7.3.2 Contrats 95
8 QUI DÉCIDE 97
8.1 Qui Décide dans le Secteur Privé 97
8.1.1 Aperçu Général 97
8.1.2 Le Maître d'Ouvrage 97
8.1.2.1 Aperçu Général 97
8.1.2.2 Rôle dans la Prescription 97
8.1.3 Le Maître d’Œuvre 98
8.1.3.1 Aperçu Général 98
8.1.3.2 Rôle dans la Prescription 99
8.1.4 Les Entreprises Générales de Bâtiment 99
8.1.4.1 Aperçu Général 99
8.1.4.2 Rôle dans la Prescription 99
8.1.5 Les Entreprises de Second Œuvre 101
8.1.5.1 Aperçu Général 101
8.1.5.2 Rôle dans la Prescription 101
8.1.6 Les Bureaux de Contrôle 101
8.2 Qui Décide dans le Secteur Public 101
9 Magazines 103
10 Associations Professionnelles 104
Liste des Tableaux
1.     Indicateurs de l’Économie Française, 1996-2000 8
2.     Production Totale de Logements en France, par Secteur, 1996-2000 12
3.     Logements Commencés en France, par Type de Logement, 1996-2000 13
4.     Nombre de Logements Commencés en France, par Type de Logement, 1996-2000 14
5.     Nombre de Logements Commencés en France, par Type de Logement, 1996-2000 16
6.     Ventes de Logements Neufs en France, par Type de Logement et par Nombre de Pièces, 1996-2000 17
7.     Logements Commencés dans le Secteur Privé en France, par Type de Logement, 1996-2000 18
8.     Logements Commencés dans le Secteur Social en France, par Type de Logement, 1996-2000 20
9.     Population Française, 1995-2000 26
10.  Principales Communes de France, 2000 26
11.  Nombre de Ménages en France, 1995-1999 27
12.  Prévisions de la Production Totale de Logements en France, par Secteur, 2001?2005 28
13.  Prévisions du Nombre de Logements Commencés en France, par Type de Logement, 2001-2005 28
14.  Prévisions de la Population Française, 2001?2005 29
15.  Prévisions du Nombre de Ménages en France, 2005, 2010, 2015 et 2020 30
16.  Prévisions du Nombre de Logements Commencés en France, par Type de Logement, 2001-2005 31
17.  Prévisions du Nombre de Logements Commencés en France, par Type de Logement, 2001-2005 32
18.  Prévisions du Nombre de Logements Commencés dans le Secteur Privé en France, par Type le Logement, 2001-2005 32
19.  Prévisions du Nombre de Logements Commencés dans le Secteur Social en France, par Type de Logement, 2001-2005 34
20.  Nombre de Logements Commencés en France, par Région, 1995-1999 37
21.  Surface, Densité de la Population, percent du Total de la Population et PIB par Personne en France, par Région, 2000 39
22.  Prix Moyen du Terrain en France, dans les Principales Villes ou Régions, 1999 41
23.  Nombre de Logements Commencés, par Région et par Type de Logement, 1999 43
24.  Prix de Vente Moyen dans le Secteur du Logement Neuf Individuel en France, par Région, 1995-1999 45
25.  Prix de Vente Moyen dans le Secteur du Logement Neuf Collectif en France, par Région, 1995-1999 46
26.  Nombre de Logements Commencés dans le Secteur Privé en France, par Région, 1995-1999 48
27.  Nombre de Logements Commencés dans le Secteur Social en France, par Région, 1995-1999 50
28.  Chiffre d’Affaires de Bouygues Immobilier, 1995-1999 55
29.  Données Financières de Eiffage Construction, 1997-1999 57
30.  Données Financières de Groupe GTM, 1997-1999 58
31.  Chiffre d’Affaires de Elige, 1997-1999 59
32.  Données Financières de Léon Grosse, 1995-1999 60
33.  Chiffre d’Affaires de la Division Bâtiment de SOGEA, 1997-1999 61
34.  Chiffre d’Affaires de Spie Batignolles, 1997-2000 63
35.  Sociétés Leaders sur le Marché des Logements Individuels, par Nombre de Maisons Vendues, 1999 64
36.  Données Financières de CGIE, 1995-1999 65
37.  Données Financières de Maisons France Confort, 1995-1999 67
38.  Chiffre d’Affaires de MI SA, 1995-1999 68
39.  Données Financières de Pavillon Moderne, 1995-1999 69
40.  Données Financières de Maisons Pierre, 1995-1999 70
41.  Parts de Marché des Sociétés Leaders sur le Marché des Logements Sociaux, 1999 71
42.  Chiffre d’Affaires de Groupe Immobilier 3F, 1995-1999 72
43.  Données Financières de Logement Français sa, 1995-1999 73
44.  Données Financières de OPAC Ville de Paris, 1995-1999 74
45.  Patrimoine Géré par Efidis, 1997-2000 77
46.  Données Financières de Efidis, 1997-2000 77
47.  Production de SCIC Habitat, 1996-2000 79
48.  Répartition du Patrimoine de SICF, par Filiale, 1999 80
49.  Données Financières de SICF, 1995-1999 81
50.  Données Financières de la Sablière, 1995-1999 82
51.  Données Financières de Caapaction, 1998 et 1999 84
52.  Données Financières de Capri, 1996-2000 85
53.  Données Financières de Kaufman & Broad, 1997-1999 87
54.  Procédure de Passation des Marchés Publics de Travaux en France, en Fonction des Montants de Travaux Correspondants 92
Liste des Diagrammes
1.     Carte de France, par Région 11

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POINTS DE REPÈRE

La production totale de logements en France a enregistré une croissance de 13 percent entre 1996 et 1999 pour atteindre une valeur de 284,9 milliards de FF (43,4 milliards d'€). MSI anticipe une augmentation de 2 percent de la production de logements en 2000 pour atteindre 290,7 milliards de FF (44,3 milliards d'€).

Les mises en chantier de logements ont fortement augmenté en 1998 et en 1999. La fin de l'amortissement Périssol en août 1999 a dynamisé la construction de logements individuels et de logements collectifs en 1999. Les logements individuels commencés se chiffraient à 187 800 contre 122 300 logements collectifs, représentant un total de 310 100 logements commencés en 1999.

Le marché de la construction de logements en France se divise en deux secteurs principaux, le secteur privé et le secteur public. Tout au long de la période étudiée, le secteur privé s'est positionné comme le secteur le plus important, à la fois en terme de logements collectifs et de logements individuels commencés.

MSI estime qu'il existe un certain nombre de facteurs qui affectent l'activité de construction de logements, dont :

· la capacité financière des ménages à acquérir un logement
· la politique gouvernementale
· les tendances démographiques
· les facteurs géographiques
· le prix du terrain

L'activité de construction de logements en France devrait connaître un tassement en début de période de prévisions suite aux fortes hausses enregistrées en 1998 et en 1999. MSI prévoit qu'à partir de 2002, et sauf si la situation économique de la France venait à se détériorer brutalement, l'activité de construction de logements devrait se développer à un rythme plus lent que le rythme exceptionnel de la période 1998-1999.

Les 22 régions de France ne présentent pas les mêmes tendances économiques et démographiques. Aussi, la demande de logements diffère d'une région à une autre. En 1999, la région Rhône-Alpes a enregistré la plus forte hausse en terme de mises en chantier de logements, comptant pour près de 12,7 percent du nombre total de logements commencés en France. La région Ile-de-France concentre le plus grand nombre d'habitants par km2 avec une densité de 911 habitants par km2. Ceci est lié à la forte activité économique de la région. Par ailleurs, le nombre de logements commencés dans le secteur privé représentait la majorité des mises en chantier dans un certain nombre de régions parmi lesquelles figuraient la Picardie, la région PACA et la région Midi-Pyrénées, représentant plus de 94 percent du nombre de logements commencés dans ces régions en 1999. C'est en Ile-de-France que le plus grand nombre de logements commencés dans le secteur social a été enregistré avec quelque 27 percent de logements commencés en 1999.

MSI a identifié un certain nombre de facteurs clés de succès pour les entreprises qui opèrent sur le marché de la construction de logements en France. Ceux-ci incluent :

· le prix
· la notoriété de l'entreprise
· la qualité
· les incitations à l'achat et la politique marketing
· la situation financière des constructeurs

La structure de l'industrie du bâtiment est extrêmement fragmentée dans les différents segments du marché. En fin de période étudiée, l'industrie du bâtiment s'est trouvée confronter à une pénurie de main d'œuvre spécialisée. Les professionnels du secteur social signalent, par ailleurs, que les entreprises du bâtiment se tournent de plus en plus vers le marché de la promotion immobilière.

L'industrie du bâtiment est, en France, soumise à un certain nombre de réglementations qui affectent les secteurs public et privé. Au moment de la rédaction de cette étude, la réglementation du Code des Marchés Publics faisait l'objet d'une réforme. En effet, le gouvernement souhaite ouvrir plus largement la commande publique aux PME, en raison de leur rôle essentiel dans l'économie français

Texte © 2001 MSI

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Last updated by Jacob van Eldik 11th March 2001